Se você tem um imóvel irregular na cidade de São Paulo e decidiu regularizá-lo junto à Prefeitura aproveitando a lei 17.202/2019, popularmente conhecida como “Lei da Anistia”, é natural esperar que essa iniciativa traga segurança jurídica — e não novos problemas.
Mas, na prática, muitos proprietários têm sido surpreendidos com a cobrança de IPTU retroativo após dar entrada no processo de regularização.
A pergunta é: isso é legal?
A resposta, na maioria dos casos, é não.
O que é a “Lei da Anistia” de imóveis?
Na cidade de São Paulo, a Lei nº 17.202/2019 foi criada justamente para incentivar a regularização de imóveis construídos sem aprovação formal.
A ideia é esta:
o proprietário regulariza o imóvel;
passa a cumprir a legislação urbanística;
e, como contrapartida, o Município concede benefícios.
Um dos principais benefícios é a remissão (perdão) do IPTU de anos anteriores.
O que diz a lei sobre o IPTU retroativo?
O ponto mais importante está no artigo 26 da lei:
os créditos de IPTU anteriores (pretéritos) relacionados à regularização devem ser perdoados.
Ou seja: se o aumento de área ou a correção do cadastro ocorreu por conta da regularização, a Prefeitura não pode cobrar IPTU retroativo sobre isso.
Então por que estão cobrando?
Em muitos casos, a Prefeitura tem adotado o seguinte comportamento:
o contribuinte protocola o pedido de regularização;
investe dinheiro com engenheiro, documentação e taxas;
enquanto o processo ainda está em análise,
o Município revisa o cadastro do imóvel;
e lança IPTU retroativo de vários anos.
Isso tem gerado cobranças altas e inesperadas para quem agiu de boa-fé.
Por que essa cobrança pode ser ilegal?
Existem três razões principais:
1. A própria lei prevê o perdão da dívida
Se o IPTU decorre da regularização, ele deve ser remido (extinto).
Não cabe à Prefeitura criar exceções que a lei não prevê.
2. Violação da boa-fé e da confiança do contribuinte
O cidadão é incentivado a regularizar o imóvel com a promessa de benefícios.
Depois que cumpre todas as exigências, não é razoável ser surpreendido com uma cobrança retroativa.
Isso fere um princípio básico do direito: a Administração Pública deve agir com lealdade e coerência.
3. Entendimento já consolidado na Justiça
O Tribunal de Justiça de São Paulo já tem diversas decisões reconhecendo que:
o IPTU retroativo deve ser cancelado nesses casos;
a remissão prevista na lei deve ser respeitada;
o contribuinte não pode ser penalizado por regularizar o imóvel.
E se o processo ainda não foi aprovado?
Mesmo que a regularização ainda esteja em análise, a Justiça tem entendido que:
isso não autoriza a cobrança retroativa;
o direito à remissão já existe desde o protocolo do pedido, se preenchidos os requisitos.
O que fazer se você recebeu cobrança de IPTU retroativo?
Se você está nessa situação, é importante:
reunir documentos do processo de regularização;
verificar a data de protocolo;
analisar os lançamentos de IPTU;
e buscar orientação jurídica especializada.
Em muitos casos, é possível:
suspender a cobrança imediatamente;
evitar inscrição em dívida ativa;
e até anular totalmente o débito.
Conclusão
Regularizar um imóvel é uma atitude correta e incentivada pelo próprio Município.
Por isso, não faz sentido que o contribuinte seja penalizado por agir dentro da lei.
Se houve cobrança de IPTU retroativo após a regularização, há grandes chances de ilegalidade e o Poder Judiciário tem reconhecido isso com frequência.
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